El boom inmobiliario que hemos vivido en los últimos años [*1] ha traído como consecuencia el incremento de edificios en zonas urbanas. Hoy en día, muchas oficinas y viviendas se ubican en proyectos inmobiliarios que pueden albergar a un gran número de personas que deben compartir bienes y servicios comunes, así como asumir los gastos inherentes al mantenimiento de la edificación.

Lamentablemente, coexistir con otras personas muchas veces puede traer problemas respecto al cuidado de los bienes y servicios comunes, al pago puntual de las cuotas de mantenimiento y el respeto de los acuerdos de convivencia, lo que eventualmente podría traer como consecuencia el deterioro del valor comercial del inmueble.

Frente a ello, resulta de vital importancia contar con una junta de propietarios que sea capaz de tomar decisiones respecto a la administración y cuidado del edificio y que estas decisiones puedan ejecutarse de manera tal que los intereses de quienes ocupan el edificio sean debidamente protegidos. Para lograr dicho fin, es necesario entender por qué se debe contar con una Junta de Propietarios, un Reglamento Interno y una Directiva que se encuentren debidamente inscritos en Registros Públicos.

1. Nociones Básicas

a) El Régimen de Propiedad Exclusiva y Común:

Los proyectos inmobiliarios que se encuentran conformados por secciones de varios pisos divididas horizontalmente y que pertenezcan a distintos propietarios (tales como los edificios de departamentos u oficinas) se encuentran sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común [*2].

Dicho régimen se encuentra regulado en la Ley No. 27157 - Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (la “Ley de Edificaciones”) y su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo No. 008-2000-MTC (el “Reglamento de la Ley de Edificaciones”).

De acuerdo al artículo 129 del Reglamento de la Ley de Edificaciones, el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común debe contar con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.

b) La Junta de Propietarios:

La Junta de Propietarios es el órgano de decisión más importante dentro del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y supone la reunión de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de una edificación para regular la convivencia social respecto al uso, mantenimiento de los servicios y bienes comunes [*3].

De acuerdo a la Ley de Edificaciones, la Junta de Propietarios tendrá la representación conjunta de estos. Asimismo, es importante mencionar que la Junta de Propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno [*4].

c) El Reglamento Interno:

El Reglamento Interno regula los derechos y obligaciones de los propietarios y dispone los lineamientos básicos para la toma de decisiones, administración, funcionamiento y mantenimiento del edificio. Todos los propietarios del edificio deben someterse a las disposiciones contenidas en el Reglamento Interno.

La inscripción del Reglamento Interno se lleva a cabo en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponda a los bienes comunes [*5].

d) El Presidente y la Directiva:

El artículo 145 del Reglamento de la Ley de Edificaciones establece que la Junta de Propietarios deberá ser presidida por uno de sus miembros, el cual tendrá la calidad de Presidente y ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que disponga la normativa aplicable.

Del mismo modo, el Reglamento Interno también podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando la composición de esta y detallando las funciones de sus miembros.

2. Implicancias Registrales

La inscripción en Registros Públicos se rige bajo una serie de principios que se encuentran regulados en el Código Civil y el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado mediante Resolución No. 126-2012-SUNARP-SN.

Entre dichos principios, resulta conveniente resaltar dos en particular:

- Principio de publicidad [*6]: mediante el cual se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones; y,

- Principio de legitimación [*7]: que establece que el contenido del asiento registral se presume cierto, produce todos sus efectos y legitima al titular registral para actuar conforme al mismo, mientras el asiento no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por vía judicial o arbitral.

En aplicación de estos principios, los actos inscribibles en la partida matriz de la edificación -tales como la aprobación del Reglamento Interno (y cualquier modificación del mismo), la constitución de la junta de propietarios y la designación del Presidente y/o la Directiva- otorgan oponibilidad frente a terceros, al ser información que se presume de conocimiento público, más allá de la obligatoriedad que se genera inicialmente entre los propietarios que componen la junta, cuando los acuerdos son adoptados.

De este modo, la Junta de Propietarios puede exigir a terceros el respeto de las disposiciones que hayan sido inscritas en Registros Públicos y habilita una serie de gestiones que permiten resguardar sus derechos. Entre estas, destacamos las siguientes:

a) Representación procesal y cobro a propietarios morosos:

La Ley de Edificaciones señala que la Directiva se encarga de declarar la inhabilitación de los propietarios, cuando estos no han cumplido con pagar tres o más cuotas ordinarias o al menos una extraordinaria, enviándole una comunicación al propietario moroso comunicándole su calidad de inhabilitado [*8].

A su vez, el Reglamento de la Ley de Edificaciones establece que el presidente de la Junta de Propietarios podrá interponer la demanda de cobro por la vía ejecutiva a los propietarios inhabilitados, sin necesidad de conciliación previa [*9].

Dicho esto, es importante tomar en cuenta que la Ley de Edificaciones establece que el Presidente de la Junta de Propietarios goza de facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil y que, para ejercer dicha representación procesal, se requiere contar con la copia certificada por notario público del acta de sesión de junta de propietarios en donde conste dicho nombramiento y que el mismo esté debidamente inscrito [*10].

Tomando ello en cuenta, únicamente será posible que se interponga una demanda de cobro por la vía ejecutiva a los propietarios inhabilitados y que, en líneas generales, se pueda llevar a cabo la representación procesal de la Junta de Propietarios, cuando esta haya nombrado a su Presidente y dicho nombramiento conste inscrito en Registros Públicos.

Adicionalmente, es importante considerar que las centrales de riesgo (tales como Infocorp) también requerirán que el Presidente de la Junta de Propietarios cuente con facultades inscritas en Registros Públicos, a fin de poder reportar a los propietarios morosos.

b) Apertura de cuentas bancarias:

Para que una Junta de Propietarios pueda celebrar contratos con empresas del sistema financiero que le permitan abrir cuentas corrientes a nombre de la junta, será necesario contar con un RUC a nombre de la Junta de Propietarios y que el Presidente o el miembro de la Directiva que se apersone a hacer el trámite cuente con facultades suficientes a nivel registral, que permitan registrar sus poderes ante la entidad financiera.

Posteriormente, cuando se nombre a un nuevo Presidente o Directiva, será necesario renovar el registro de poderes ante la empresa del sistema financiero.

c) Exigibilidad del Reglamento Interno a potenciales arrendatarios y otros poseedores:

Es usual que muchos propietarios cedan el derecho de uso y/o disfrute de sus unidades de propiedad exclusiva a terceros, mediante la suscripción de contratos de arrendamiento, usufructo u otros.

Si bien el Reglamento de la Ley de Edificaciones establece como parte de las obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores el acatar las disposiciones y acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios [*11], resulta importante que aquellos acuerdos que sean inscribibles consten en la partida registral de la matriz del edificio, a fin de que sean oponibles a estos potenciales arrendatarios y otros poseedores, en virtud del principio de publicidad registral.

d) Contratación de personal:

Contar con una Junta de Propietarios inscrita en Registros Públicos facilita el acceso a beneficios tales como el Régimen Laboral Especial de la Microempresa, regulado por la Ley No. 30056 – Ley del Impulso al Desarrollo Productivo y Crecimiento Empresarial y el Decreto Supremo No. 013-2013-PRODUCE, respecto de los trabajadores que prestan servicios en común de vigilancia, limpieza, reparación, mantenimiento y similares, siempre y cuando no excedan de diez trabajadores [*12].

De esta manera, al inscribirse a la Junta de Propietarios en el Registro Nacional de la Micro y Pequeña Empresa (REMYPE), podrá acceder a un régimen que reduce los costos laborales, de manera que se facilitará el cumplimiento de estas obligaciones, evitando potenciales sanciones y multas por parte de la Superintendencia Nacional de Fiscalización Laboral – SUNAFIL.

Por todo lo anteriormente indicado, resulta evidente que el inscribir la Junta de Propietarios, el Reglamento Interno y la Directiva de un edificio en Registros Públicos, así como mantener los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios debidamente actualizados a nivel registral, otorgan una serie de beneficios que facilitan la administración y gestión cotidiana de la edificación, reducen costos y protegen los derechos de los propietarios.

Bibliografía:

[*1] VEGA CÓRDOVA, Élida. 2021. “Crecimiento inmobiliario vertical de Lima muestra comportamientos diferenciados”. El Comercio. Lima, 5 de mayo de 2021. Consulta: 26 de mayo de 2021. https://bit.ly/3wgsucW

[*2] Artículo 128 del Reglamento de la Ley de Edificaciones.

[*3] ESCOBAR LINO, Maritha Elena. 2019. “Artículo 87. Inscripción de junta de propietarios”. En: SUNARP, Comentarios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predio. Lima: Dirección Técnica Registral de la SUNARP, pp. 270. Consulta: 26 de mayo de 2021. https://bit.ly/3zkiQHQ

[*4 y 5] Artículo 145 del Reglamento de la Ley de Edificaciones.

[*6] Artículo 2012 del Código Civil y Numeral I y II del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.

[*7] Artículo 2013 del Código Civil y Numeral VII del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.

[*8] Artículo 49 de la Ley de Edificaciones.

[*9] Artículo 157 del Reglamento de la Ley de Edificaciones.

[*10] Artículo 48 de la Ley de Edificaciones.

[*11] Literal i) del Artículo 142 del Reglamento de la Ley de Edificaciones.

[*12] La Sexta Disposición Complementaria Final del Decreto Supremo No. 013-2013-PRODUCE, señala que “ Las juntas o asociaciones o agrupaciones de propietarios o inquilinos en régimen de propiedad horizontal o condominio habitacional, así como las asociaciones o agrupaciones de vecinos, podrán acogerse al régimen laboral de la microempresa respecto de los trabajadores que les prestan servicios en común de vigilancia, limpieza, reparación, mantenimiento y similares, siempre y cuando no excedan de diez (10) trabajadores”.